劉曉博 | 如果樓市也搞註冊制,中國將發生4大驚人現象!

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最近幾天,關於IPO註冊制改革是不是「事實上已經啟動」,正在困擾著A股,尤其是中小板和創業板。

於是有人提出了這樣的問題:如果樓市也搞註冊制,將會發生什麼?中國的房價會大幅下降嗎?

所謂「IPO註冊制」,其含義大概是這樣的:政府把企業上市發行股票的權利交還給企業和市場,不再對一家公司能不能上市做實質性的審批。也不再控制其發行價格、發行數量、發行時機以及此後的再融資,也不對大盤指數做調控。證監會、交易所只是審核企業有沒有按照規定,披露應該披露的信息。當然,如果作假,將會有嚴厲的懲罰措施。

在「IPO註冊制」下,新股供應量將大大增加。平衡點在哪裡?當然是價格低到企業自己不願意IPO、再融資,大股東也不捨得減持,最終達成動態平衡。

所以,「樓市也搞註冊制」的含義是,只要有開發商希望獲得土地建房子,政府就應該批地。而且政府不控制供應量,盡量多地批地。當然,土地是競價的,價高者得。

如果是這樣,將出現四種結果:

第一,全國房價將大幅下降,尤其是中心城市的房價。

這很簡單,因為供應量增加了。現在中心城市,尤其是四大一線城市,採取的都是饑餓療法,所以房價很難下降。

第二,金融危機可能爆發,而且從北、上、深率先開始引爆。

這也很好理解,因為這三個城市的房價最高,即便是下跌一半,仍然超過很多二線城市。金融體系的抵押物裡,大部分是土地和房屋,如果房價下跌超過30%,就會引爆金融風險。大城市新房首付一般是3成,當房價下跌超過三成,就會出現負資產人士,他們會放棄供樓。

第三,大量人口湧入中心城市。

目前大多數省會及以上城市,都存在戶籍門檻,只是門檻高低的問題。在這種情況下,人口仍然湧入這些城市。其結果就造成了目前房地產的銷售額和銷售面積,都集中在大城市。下面讓我們看一個表格:

5大省會城市房地產和人口占比(2015年)

城市

銷售面積

占全省比例

銷售金額

占全省比例

常住人口

占全省比例

武漢

42%

61%

18%

成都

39%

18%

長沙

30%

41%

11%

鄭州

22%

31%

10%

註:表中數據來自各省市統計局2015年統計公報,銷售面積和金額,均是「商品房」的。

湖北、四川、河南、湖南都是中國的人口大省,也基本上是經濟大省。其中武漢和成都人口占全省的比例均達到了18%,長沙和鄭州大概在11%10%左右。無論占比多少,都出現了這種現象:省會城市人均商品房銷售面積是全省的兩倍以上,至於人均銷售金額就更高,因為省會城市房價一般是全省最貴的。

如果省會城市土地隨便供應,戶口隨便上,人口必將大規模湧入。至於北上廣深,將更是如此。

假如「註冊制」在樓市實施,幾年之後,中國絕大多數人口必將集中到20多個大城市裡。其中北京上海可能會超過1億人,深圳廣州也差不了太多。原因很簡單,大城市公共資源優質,謀生機會多。唯一能阻擋人口無限制增長的就是房價(戶籍其實都變成了軟約束),「註冊制」將摧毀這個門檻。

第四,大量小城市、小村鎮將被廢棄,那裡成片的商品房價格將歸零。可能到時候,連拆了賣廢品的人都找不到。這種情況曾在中國的玉門老城發生過,也在俄羅斯西伯利亞無數的村鎮發生過。

不過話說回來,這有什麼不好嗎?

如果這種變化是漸進式的,防止金融風險爆發,通過超前規劃解決城市病問題,其實沒有什麼不可接受的。表面上看,帶來了一些資源浪費,但也減少了城鎮化對土地資源的占用。畢竟,「大城市化」比「大中小城市均衡發展」更能節省資源。

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