終於來了!北京房貸利率九折起,房價如何走?

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北京房貸利率九折已實施

臨近2016年年末時有消息傳出,15家銀行的北京分行簽署了一份公約,自2017年1月1日起執行的房貸利率將不低於銀行基準利率的0.9倍。

如今,傳言變成了現實。元旦當天,《證券日報》分別從多家銀行和房地產中介處證實房貸利率優惠收緊的消息。自2017年1月1日起,北京地區大部分銀行將執行貸款利率九折起的優惠政策。

去年9月份,樓市政策收緊後,市場一直有房貸利率上調至九折起的傳言,但始終沒有執行。幾度傳聞之後,這次「狼終於來了」。

另外,據證券日報,此次的政策對於之前買房貸款的購房者沒有任何影響,無論一手房還是二手房都是以網簽時間為界,1月1日之後的都是按照九折起來執行,而在這之前的就按照當時的利率優惠實行。

貸款300萬元30年利息增加15萬元

如果以商業貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、採取等額本息還款方式來計算,房貸利率八五折優惠時,執行利率為4.17%,月均還款14618元,還款總額5262480元。

房貸利率九折優惠時,利率為4.41%,月均還款15041元,還款總額5414760元。也就是說,房貸利率從八五折提升至九折後,貸款300萬元月均還款額增加423元,還款總額增加152280元。

對於房貸利率做出的這一調整,業內人士表示,本輪樓市牛市行情的推手之一,就是低成本資金和高杠桿的作用,利率優惠的收緊不僅提高購房成本,更重要的是對購房者預期的打壓,以組合拳的方式抑制投資,同時意味著北京的緊縮調控將會長期持續,因此會對購房需求形成新一輪打壓。

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房價需要從金融角度來預測

房地產尤其是一線城市的房地產,其價格變化已經遠遠偏離甚至超過「基本面」所能夠解釋的程度,房地產的金融屬性越來越強。房地產價格很可能不能用傳統的「宏觀」視角來看,需要從「金融視角」或者「微觀視角」來分析。

第一個重要因素是,潛在購房者的資金狀況。錢哪裡來?一是工作賺錢,二是收入分配,三是借錢加杠桿。

一旦房地產形成上漲預期,居民可以通過杠桿來購買房地產,2016年除了正常的商業銀行按揭貸款大幅飆升以外,還有各種「首付貸」甚至是P2P理財產品來為居民購買房地產融資。只要房價一直上漲,加杠桿購買房地產的回報相當可觀。

第二個因素,房地產還能作為價值儲藏或者宏觀對沖工具。

一部分人收入增長過快,導致需要工具來儲藏財富,房地產作為標的金額巨大,而且能夠跟隨通脹的資產,被作為財富儲藏的工具。有相當一部分房子是完全閒置狀態(不租不賣不住),邊際上來看,這改變了房地產的供需狀況,房價更加「易漲難跌」。

貨幣貶值過程中,房地產可以作為對沖貨幣貶值的宏觀工具,原因很簡單:本幣貶值,可以有兩種途徑來對沖,一是增加外幣資產,二是增加本幣負債,投資房地產又是國內少有的可以「加杠桿」增加本幣負債的工具,如果不考慮交易成本,某種程度上來說,比直接增加外幣資產還要更為有效的對沖人民幣貶值。

第三個因素,交通改善改變郊區和市中心、一線城市和二三線城市的房價價差。

大城市的交通基礎設施日益完備,導致郊區和市中心的差距縮小,進而帶來郊區房價的上漲幅度要遠大於市中心。

更進一步來看,由於國內主要城市之間的高鐵線路建成,一線城市和其他城市之間的交通比過去更加方便快捷,實際上是有利於人口往一線城市集中的,增加了一線城市房地產的淨需求,導致一線城市與其他城市之間的房價差異在不斷擴大。

房地產作為重要的金融資產,決定房價的因素都是「微觀」的,或者基於「金融」層面的,「宏觀」層面的因素大多數是「事後」總結的,對房地產價格走勢的解釋要麼是過於牽強,要麼是根本不具備預測力。

最後討論一點,後續房價會如何走?

從「金融」角度來給出對房價走勢以及結構性特徵的判斷,不求預測準確,希望能對投資者分析房價有一定的幫助和借鑒意義:

(1)地產「加杠桿」的作用隨著「限購限貸」政策的進一步收緊而逐漸消失,而且考慮到房地產交易費用非常高,地產的「對沖價值」和「交易價值」在大幅下降。從這一點來看,房地產的「投機」價值在明顯下降;

(2)一線城市的租金已經大幅滯後於房價,2015-2016年租金回報率大幅下降,意味著房地產的「估值」偏貴,房地產的「配置」價值也在明顯下降;

(3)郊區和市中心房價的價差在大幅縮窄,油價下跌、交通改善以及低總價等「利多」因素已經被透支,一線城市郊區的房價有調整風險;

(4)如果真的會有「金融去杠桿」,那麼會導致居民整體名義收入下降,即使是分配機制沒有任何變化,也會使得購房需求相比2015-2016年出現明顯下降,對房地產價格形成比較大的下行壓力;

(5)整體經濟下行的情況下,一線城市由於「規模效應」和人口「集聚」效應,有利於降低交易成本,房價相比其他城市更容易得到支撐。但是從名義房價來看,由於一線城市房地產流動性好,成交活躍,反而會看起來比成交不活躍,流動性差的其他城市的價格「跌得更多」;

(6)只要中國仍然能夠保持5-6%的增長,居民仍然會有旺盛的改善性居住需求,房價的調整或許不會是以房價的下跌來完成,也有可能會以「居住品質」的提升來完成。

和股票市場上漲類似,房地產市場的「最後一波」上漲就是「加杠桿」,而隨著房地產的「交易價值」、「對沖價值」、「配置價值」的大幅下降,再考慮到2017年的「金融去杠桿」的壓力上升,2017年房地產面臨「去杠桿」帶來的調整風險,「一線城市房價永遠漲」的神話或許會被打破。


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