鄭州史上最嚴限貸!二套首付60%已鎖死交易,退房維權狂潮襲來!

微信號:房東俱樂部

微信號:zzfdjlb

前 言

2016年12月23日,鄭州再次升級限貸政策,23日起執行最新貸款政策,即認貸又認房。

自此,鄭州成了繼上海之後,目前在全國範圍內第二個認房又認貸的城市。本次限貸政策,可謂是鄭州房地產歷史上最嚴限貸政策。

鄭州新政策規定:二套首付比例調整為60%;二套認定:只要有貸款記錄,就算二套;在鄭州擁有一套房子不管有沒有貸款,不管是否還清,都算二套。

2016年12月21日鄭州升級限購,外地人購買鄭州房子需要提供2年以上納稅或社保證明,並且將前期漏網的180平米及以上戶型也納入限購範圍。

2016年12月下旬的限購和限貸和今年10月份限購限貸政策可謂異曲同工,兩次政策出台都是限購先出,間隔一天限貸跟進。

本文幫你深度分析本次限貸升級後,對鄭州房地產的影響及市場發展動向。

1

鄭州歷史上最嚴限貸來襲,這次不是和你們鬧著玩的

2016年12月23日,鄭州昨天剛剛散去霧霾又被中度污染。

鄭州某國有大型商業銀行的柴瓊(化名),在周末擁堵的鄭州奔波著,她今天去省行是協調年底房地產貸款額度不足的事情。

「今年年底和2017年初,房地產貸款額度將進一步收縮。」省行的主管明確地告訴柴瓊,並指示柴瓊要根據貸款規模精選客戶,把握好信貸風險。

柴瓊從省行出來就收到信息,銀監局、人行、各家銀行已經開過會了,就等銀監局和人行聯合下文。

銀貸會議的核心內容有兩點:

1、鄭州市二套商業貸款首付,由10月份調整的40%上調至二套房貸款首付60%。

鄭州2016年二套房首付已經由年初的30%,10月份上調至40%,然後12月上調至60%,這樣二套房的購房杠桿被大大降低了,並且執行認房又認貸款記錄的最嚴限購政策。

2、公積金新政執行:貸款額度=交存餘額*(14+交存年限),單人最高貸40萬,夫妻雙方最高貸60萬。

鄭州2016年12月21日限購升級,時隔一天限貸再升級。已充分說明以下幾點:

1、房子是用來住的,不是用來炒的。外地人需要兩年以上社保或個稅證明,本地人二套房首付提升至60%,去杠桿化,房子真的是沒法炒了。

2、2016年12月份,鄭州第二輪的限購限貸政策,說明房價已經由經濟問題上升至政治問題。

3、十九大召開之前,房地產政策只會收緊不會變松。

4、有一套房子的可能有過一套房子曾經貸過款有貸款記錄的統統算二套,這是鄭州歷史上最嚴苛的限貸政策。比如小王曾買過一套房子,買房時貸款30萬,但現在小王把貸款還上,賣掉再買,也算二套了,也得付首付款60%。

5、鄭州房價的市場調節機制將退位,行政力量將嚴苛登台。

2

鄭州最嚴限貸出台的原因

根據國家統計局公布的數據,今年11月,鄭州市新建商品住宅價格環比上漲0.5%,同比上漲29%。

同時,鄭州也是15個一線和熱點二線城市中,11月下半月仍保持房價上漲態勢的4個城市之一。這些城市曾被要求房價環比只能下降,不能上升。

12月中央經濟工作會議關於房價有一句最重要的話,「防止房價的大起大落」。顯然鄭州在11月份房子又再現量價齊升的態勢,鄭州房價已被認定「防止大起」的一類。

如果鄭州房價不能有效管控,可能中央就得換能管得住鄭州房價的人了。

所以鄭州在12月21日推出限購後,又快馬加鞭推出歷史上最嚴格的限貸政策。

從此,關於鄭州房價所有的市場分析可能都要統統失效,行政力量將嚴苛登台。

鄭州最嚴限貸政策出台後,鄭州房地產業內人士普遍認為:「鄭州房子基本已被高位鎖死。」

《房東俱樂部》提醒廣大讀者,以後要緊密關注不動產登記進度、房產稅出台進度、土地出讓制度、二手房交易稅費是否增加等,下一步最有可能的是提高二手房交易稅費,讓二手房變現難度大增。

3

鄭州最嚴限貸政策對鄭州房地產市場影響

本次鄭州最嚴限貸政策推出後,鄭州市場極度悲觀和迷茫,因為其產生了以下深遠影響。

1、北龍湖將立即速凍

12月21日,限購升級後,鄭州180平以上戶型被納入限購範圍,而這次限貸升級對北龍湖打擊更是致命。

買北龍湖房子的人,誰名下沒有房子,誰名下沒有過貸款記錄,可能這樣買家在北龍湖不超過10%,本次限貸升級又使買家需要多支付20%的首付款,一套總價800萬左右的洋房,又得多掏近200萬,這將讓北龍湖購房者中大部分選擇退出,因為對他們來說買房盡可能多使用杠桿,是對抗通脹做到資產保值的最好辦法。

目前限貸限購,降低了杠桿,失去了購房資格,所以大多數會選擇退出。

2、投資客多的樓盤,將有大批退房者

這其中比如融創瓏府,在過濾掉外地購房者,二套提高至60%後,可能融創瓏府能買房的只有30%左右。

建業花園裡,這個樓盤日子可能也不好過,目前尚有大幾百套未簽合同,這下子,可能能有40%的人符合簽約條件就不錯了。

正弘瀾庭敘尚有大批人交了錢沒有簽合同,可能這下子基本也遭受毀滅性的打擊。

金科城尚有很多未簽約,這下政策出來,符合條件的也不多。

裕華滿園,這個垃圾盤前段還和業主在較勁,這下可能也受傷不輕。

正弘中央公園,買港區這個樓盤的很多是投資者,大部分有房可能有貸款記錄,這下可能退房的也很多。

正商善水上境開盤就沒賣好,沒來得及簽約的可能又得退房了。

3、純剛需盤受影響最小

4、鄭州市內低價位小戶型受益

外地購房者,可以選擇小戶型一次性付清,遷戶口拿到購房資格,再賣掉後買大房子的路線登陸鄭州。

5、投資者徹底退出鄭州限貸限購區

二套房提高至60%,去掉杠桿,這使得投資房產將徹底失去意義,所以投資者將退出市場。

6、市場主義者很受傷

本次限貸限購,再一次說明我們的市場不是由市場決定,而是政策決定,這讓市場主義者很悲觀很受傷,市場分析得再明白,不如一紙的政策。

7、2017年鄭州市場交易量會大降

掐指一算,鄭州能買房子的人基本沒有了,所以不管新房還是二手房基本交易量都難維系。

8、土地存量大,待推貨值較高的開發商可能很受傷

亞新、正商、碧桂園、錦藝等的苦日子來了。

9、2016年很多買了房,沒簽約的,帳面浮盈將隨風而去。

不管你9000元/平買了金科城,12000元/平買了花園裡,13000元/平買了瀾庭敘,8000元/平買了正弘中央公園,幾十萬的浮盈都很難弄到手裡。

10、鄭州被限購和限貸區房產,被鎖死

目前看這些房子基本成了賣不掉的東西,降價不難,漲價難,沒有交易的狀態。

4

綠博片區成為最大贏家

2016年12月23日,鄭州最嚴限貸令出台同時,綠博片區的康橋香溪郡首次開盤,本次共推出350套洋房,普通層均價14000元/平左右,頂層復式14300元/平左右,當天共有700人左右選房,最後基本清盤。

香溪郡位置和普羅理想國有一比,而2016年9月23日普羅理想國洋房非邊房,均價尚在11500元/平左右。香溪郡比普羅理想國整整晚開盤了3個月,房價上漲了2500元/平左右,由此可見綠博片區的熱度。

鄭州限購後,大量的改善型客戶被推向綠博,在鄭州買個300萬左右的改善房,首付得180萬左右,在綠博僅需60萬左右,並且綠博環境也不錯。

2017年綠博片區最值得期待的幾個名盤是:

永威上和郡、萬科蘭喬聖菲、碧桂園、理想國二期、名門紫園等。

可以肯定的是在限購限貸的雙重推力下,綠博成熟的速度都將加大馬力。

另外兩大片區受益,南龍湖和滎陽片區。

這兩個片區將成為中小投資者和被限貸限購置業者的重要考慮區域,2017年有望表現不錯。

5

何謂市場利率定價自律機制?

細心的讀者可能已經發現,本次發布限貸政策文件的機構是河南省市場利率定價自律機制秘書處,而且是2016年的1號文件。

市場利率定價自律機制,成立於2013年9月24日,由金融機構組成,對金融機構自主確定的貨幣市場、信貸市場等金融市場利率進行自律管理,維護市場正當競爭秩序,促進市場規範健康發展。

核心成員機構:中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、國家開發銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、上海浦東發展銀行。

結 語

鄭州剛獲批國家中心城市,其實鄭州實體經濟真心是馬尾提豆腐,提不起來。急需引入外來人口發展房地產,把鄭州各個新區先填起來。

但在國家「防止房價大起大落」、「房子是用來住的,不是用來炒的」這樣強大政治力量的影響之下,鄭州怯怯地痛下決心,推出歷史上最嚴限貸政策。

鄭州相關部門對房價就像是年輕媽媽對發燒的孩子,喂了美林,孩子體溫降了,可是過了一會又升上去了,媽媽一下子慌了,拿出針管,對著孩子打了一針阿司匹林……

現在沒人知道這針阿司匹林到底有多大副作用,對孩子傷害有多大,先退了燒再說吧……

12月23日晚6點,柴瓊回到行裡,通知各支行開始查詢貸款客戶徵信系統,看客戶貸款記錄,支行人反映人行徵信查詢系統不通暢。

一場鄭州有史以來最嚴限貸政策,就這麼匆忙開始了……

十五公里外,東區某售樓部,銷售總監馬某,看著裝滿未簽約客戶檔案的四個大鐵皮櫃,仰天一聲長嘆:「天將亡我,非吾不能……」。

【原創文章,未經許可不得轉載】

商務合作請聯繫房東助手,微信號:zzhaofangdong

閱讀原文

熱門文章