重磅!中央出大招了,樓市迎來歷史轉折點!

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來源:鳳凰財經(finance_ifeng)綜合郭磊宏觀茶座(glmacro)、籌碼(chouma2016)報導

政治局會議12月9日召開,部署2017年經濟工作,會議透露了一些重要信號:

第一,本次會議淡化了GDP目標。

第二,「穩中求進」意味著政策需在關鍵改革及人民幣資產預期穩定性間尋求一個平衡。

第三,將農業供給側改革放到首要位置意味著工業領域「去產能」已經取得了階段性成果,後期會調整節奏和力度。

第四,農業供給側改革的主線可能是去庫存(完善收儲政策、調整種植結構)、降成本(規模化經營)、補短板(農村基礎設施)。

第五,「振興實體經濟」一則對應寬財政、穩貨幣;二則金融去杠桿和脫虛入實,三則對應重要領域的產業政策。

第六,關注實體就要關注「振興東北」的相關規劃,政治局會議之後中央經濟工作會議大概率會重點涉及。

第七,加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制,意味著房地產去庫存政策結束。

第八,較去年更強調「擴大開放領域」,關注明年自貿區和「一帶一路」的進展。

其中一個重磅消息是,建立房地產平穩健康發展長效機制。房地產政策先後經歷了年初的全面去庫存和9月底開始的一輪重點城市調控。此次政治局會議強調「加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制」,這意味著去庫存政策已經告一段落,房地產調控的政策導向在2017年預計將全年維持。「加快研究」的表述意味著房產稅等政策短期並無落地時間表。

由此可見,抑制房地產泡沫和推行房地產領域的全面改革已經成為中央高層的共識。

從此次會議看,中央下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列制度建設,以長效機制引導市場穩預期。

在中央加快樓市調控的同時,大力振興實體經濟也是一大亮點。

會議指出「要積極推進農業供給側結構性改革,大力振興實體經濟,培育壯大新動能」。振興實體經濟意味著財政難緊,貨幣難松。唯有如此,更為積極的財政政策才能通過基建和稅收杠桿拉動實體經濟增長;而貨幣政策太寬則會帶來資金停留在虛體經濟部門,催生泡沫。

金融去杠桿和脫虛入實是「振興實體經濟」的另一面。今年年中政治局會議以來,政策先後對理財產品、票據、萬能險、互聯網金融、債券等金融產品領域進行了規範和引導。本次會議明確指出「一些領域金融風險顯現」,這一點是去年會議中沒有的,未來引導金融去杠桿的政策導向獲將繼續。

習總書記也指出了,「工業化很重要,我們這麼一個大國要強大,要靠實體經濟,不能泡沫化」。

振興實體經濟同時意味著在重要的產業領域將會有一系列政策舉措。

在中央表態建立房地產平穩健康發展長效機制,以及大力振興實體經濟之時,房地產行業與實體經濟之間是種怎樣的關係?

房地產業是一個買房同時就創造了貨幣、創造了稅收,還推高了房價的神奇行業。製造業,乃至其他任何行業,都做不到。

舉個例子,5萬美元通過出口創匯,進入國內。外管局投放31.5萬人民幣(6.3的匯率)進入金融體系。這31.5萬人民幣,通過銀行12倍杠桿,可以創造378 萬的貸款。假設這378萬全部進入房地產業務,銀行又通過表外業務、第三方理財等,以及你的購房行為產生的再次貸款,最終會讓數字繼續放大三到十倍。

貨幣不斷被放大,而這創造出來的貨幣卻並未流通到實體經濟中。這些年,無論成敗,資金都圍著房地產跑。一轉眼,小企業已經沒有機會再開展技術升級,因為缺錢。房地產的賺錢效應,讓大部分低端製造業實際上沒有機會升級。如果企業主沒有多屯幾套房子作為抵押品,想找銀行借救命錢,門都沒有。

當樓市泡沫引發各方警惕時,中央提出了要「抑制資產泡沫」,首當其中的是抑制一線城市的樓市泡沫。

資產泡沫不僅在於房,更在於地!

僅以今年上半年為例,土地拍賣產生了太多的地王,按照樓面地價的溢價率超過100%的地王標準,151個城市共有287宗地王,其中,一二線城市共誕生149宗地王,平均溢價率183%。地王頻出間接推高了房價。

此時,中央提出「抑制資產泡沫」,並建立房地產平穩健康發展長效機制是具有現實意義的。

在保持中國經濟增長穩健增長的同時,在實體經濟尚未止跌企穩、金融業和第三產業無法提升GDP增長的背景下,抑制樓市一家獨大,大力振興實體經濟,將中國製造推向全球化,是一條中國經濟的復興之路,任重道遠。

目前,中央要想建立房地產平穩健康發展長效機制,還涉及長效機制就有很多重要的問題要解決:一是房地產稅何時在全國推行,目前上海和重慶已在試點;二是農村土地轉讓和宅基地問題,如何釋放農村土地的活力;三是地方政府的土地財政問題怎麼破解?如何擺脫土地財政的依賴;四是戶籍制度問題,如何做到人口的自由流動;五是70年土地使用權問題,70年到期了產權該如何延期?六是小產權房問題,大量存在的小產權房如何管理和交易。這些政策只是冰山一角,未來還有更多的樓市改革政策將破土而出。

這次會議可能帶給中國房地產政策的一次歷史性的轉折。最核心的是「長效機制」,要避免「短期調控」政策,因為「短期調控」往往容易掩蓋市場的真實需求,會導致房價報復性反彈。真正的「長效機制」應該是,讓回到房價漲幅與人均收入增速基本同步的年代,讓老百姓真正做到安居樂業的夢想。

來源:鳳凰財經(finance_ifeng)綜合郭磊宏觀茶座(glmacro)、籌碼(chouma2016)報導

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新媒體經營編輯 史晗

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