劉曉博 | 三四線城市房價:崩盤還是飆升

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中國的房地產政策,正出現罕見的背離現象:20多個中心城市在不斷收緊,其他的城市在不斷放鬆。

換句話說,去庫存的重點從大城市轉向了三四五線城市。

那麼一個問題來了:眾多的三四五線城市,房價未來將如何演變?最近有不少讀者給我留言,希望能有所分析。

關於中國城市的數量,一直沒有準確的數字,因為統計的標準不同。根據比較新的資料,中國目前有地級和地級以上城市大約340個,縣級市、縣城接近2000個。如果我們把縣城、縣級市政府所在地都看做一個城市,地級市、副省級城市和直轄市的區不分開統計,那麼中國大概有2300多個城市。未來隨著在「較大的鎮」設立市,城市的數量可能更多。

北、上、廣、深是公認的四大一線城市;

天津、重慶以及另外四個計劃單列市(大連、青島、廈門、寧波),再加上東北、中東部的省會城市,再加上蘇州無錫兩個最大地級市,都被認為是二線城市。

西部經濟總量偏小的省會城市(西寧、拉薩、銀川等)以及中東部經濟總量大的地級市,被認為是三線城市;

至於絕大多數縣城,被認為是五線城市;

夾在三線和五線之間的,主要是中部、西部的地級市,是四線城市。

即便是三、四、五線城市,其情況也千差萬別。有的人口快速增長,有人人口急速流失。在房屋供應量上,也情況各不相同。

下面,我們從人口變動情況上,看看三四五線城市的面臨的不同情況。由於統計部門公布的常住人口數據不準確,我仍然使用小學生人數來做分析。

我從2013年開始在「天天說錢」專欄裡首先倡導使用小學生人數、手機用戶數、金融機構本外幣存款餘額等指標,來分析城市人口變動和資金變動。由於這些指標非常有效(手機用戶數準確度略低),所以這種分析方法影響越來越大,最近任志強、高善文、葉檀等學者也開始「小學生人數」來分析一個城市的人口競爭力和樓市潛力。

部分三四五線城市小學生變動情況

城市

省份

2010

2015

增減比例

東莞

廣東

55.2

72

+30%

廊坊

河北

28.9

40.4

+40%

香河

河北

1.75

2.59

+48%

嘉興

浙江

22.6

24.6

+9%

周口

河南

145

91

-37%

眉山

四川

17.3

14.3

-17%

湘陰

湖南

4.8

3.8

-21%

牡丹江

黑龍江

13.7

9.1

-34%

徐州

江蘇

53

84

+58%

銀川

寧夏

14.8

16.2

+9.5%

上面是部分三四五線城市小學生人口變動情況,單位是萬人,來源是各地統計局公布的年度統計公報。

我們先看第一組城市,東莞、廊坊、香河、嘉興,其中香河是靠近北京的「北三縣」之一,隸屬於廊坊。這四個城市,東莞是強三線城市,嘉興、廊坊是三線城市,香河只能算是四五線城市了。但他們有一個共同特點,就是靠近中國最強的三個一線城市。

所以我們可以看出,四個城市人口增長速度都不錯,尤其是前三個,增長幅度驚人。嘉興是跟上海接壤的兩個城市之一,上海的西北是蘇州,西南是嘉興。蘇州人口增長速度不亞於廊坊和東莞,但嘉興就差了很多。我此前專文分析過上海影響力對外輻射的問題,提出了「上海偏愛江蘇,最愛蘇州」的觀點。原因很簡單,上海和江蘇都是強政府,而浙江是弱政府。

對於這類跟一線城市接壤的三四五線城市,我是非常看好的。未來這些城市都將有軌道交通(甚至是地鐵)連接北上深,廊坊居住北京上班、東莞居住深圳上班、昆山嘉興居住上海上班,都是肯定會做到的。我甚至認為,這些三四五線城市的房價,可能超過一些弱二線城市。

再看第二組城市,周口、眉山、湘陰和牡丹江,分別代表中部、東北、西南的三四五線城市。可以看出,他們的人口流失非常驚人,雖然市區未必這麼厲害,但農村的很多人外出謀生了。而且民工在外出謀生的時候,一般不會帶上讀小學的孩子,只有穩定之後才接孩子去工作地。因此,這四個城市實際人口流失速度肯定是超過小學生流失速度的。

這四個城市市區的樓市,面臨著巨大的人口壓力。再加上三四五線城市有巨大的「非商品住宅」的供應量,這些城市的樓市其實沒有多少投資價值,只有居住功能。當然,在這些城市的核心城區,學位好的住宅也能在一定程度上抗通脹,但很難跑贏真是通脹(M2同比增速減去GDP同比增速)。

再看第三組城市,徐州和銀川,他們的人口都有增長,其中徐州的增長非常驚人。事實上,徐州在2010年以來沒有擴張式的行政區劃調整(只有內部調整),所以人口是具有可比性的。按照官方的統計,當地2010年常住人口是858萬人,2015年是867萬人,常住人口只增長了9萬人。但我們看到,這5年當地小學生竟然增長了31萬人。這只能有兩種解釋:1,徐州的確湧入了大量外來人口,官方常住人口數據不準確;2,因為計劃生育考核的壓力,徐州此前真實出生的孩子沒有被統計進來,現在這些孩子進入了小學。

反正不管怎麼說,中國存在這類三四五城市,他們不靠近中心城市,但同樣人口有顯著增長。

結論:

中國三四五線城市的樓市,因為人口形勢不同,所以將面臨三種命運:

1、靠近中心城市,特別是一線城市的,他們可以獲得產業、人口轉移,所以樓市可以長線看好

2、雖然不靠近中心城市,但具有區域輻射能力,人口有顯著增長,這類城市的樓市也可以謹慎看好。尤其是當這些城市獲得交通、基建等方面大利好時。

3、大多數三四五線城市(占比超過80%),人口在流失或者增長乏力,部分甚至嚴重流失。這些城市往往還存在大量非商品住宅(集資房、小產權房、農民房),外來流動人口不多。這些城市的房子基本上只有居住功能,沒有投資價值。在這些城市的郊區、新區、旅遊區,那些盲目擴建的房子,最終將非常悲慘,可能只有拆除賣廢舊材料的價值。

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