憑什麼深圳房價要比廣州高這麼多? | 吳曉波影片

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文/巴九靈(微信公眾號:吳曉波頻道)

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上周吳老師和德科在影片裡聊了杭州房價

後台炸了鍋

不停有人問

南京呢?成都呢?蘇州呢?廈門呢?

今天我們來講講

市場經濟的先鋒地

房價剛被政策澆了冷水的

深圳


為什麼深圳房價比廣州高那麼多


從房價上看,廣州是徹底被京滬深拋下了。

同是一線城市,同處珠三角,為什麼房價差別如此大?因為城市骨架不同。

首先,深圳是沿海的狹長地形,面積不到廣州的三分之一,兩者人口卻差不多。用地緊張本身就造就了高地價。

其次,一般城市用地緊張的時候就賣地,市中心往往地很少,於是往郊區發展。廣州就是這樣的。但郊區的房價不可能高。

深圳有特殊的舊城改造制度,更新的是城中村。就是改造或重建老城區的農村用地,獲得更多發展空間。位置好,房價高。

再次,兩地的支柱性產業完全不一樣。廣州靠汽車製造、電子產品和石油化工撐起50%的GDP,而深圳的四大支柱性產業分別是金融業、物流業、文化業和高新技術產業。深圳支柱行業的收入更高。一個城市的收入高低,也直接影響了房價的高低。

最後,我們都知道人口淨流入對房價的影響很大。騰訊今年5月發布了一個「年輕人指數」,比人口流動更精確定位買房群體。年輕人指數最高的是深圳。而廣州年輕人的流入在10%左右,流出在37%左右,淨流出27%,是年輕人流失最大的大城市。

用地緊張、城中村改造、高薪支柱產業和大量年輕人口淨流入都是深圳房價背後的主推手。


華為搬出深圳是好事


雖然華為一直強調「總部不可能搬離深圳」,但它的終端基地確實建在東莞,且連續在東莞拍了5宗商住地,耗資16億。

受房產泡沫折磨的不僅僅是購房人、也不僅僅是中小企業,連華為這樣的技術產業骨幹企業,也開始思考去留的問題。

很多人認為,高房價會將好企業和好人才趕走,這對於城市發展,是釜底抽薪。

但另一群人認為這其實也是好事,製造環節外遷,能讓深圳的土地更高效地使用。這一說法並不僅僅針對華為。像深圳這樣的城市,它一定得騰籠換鳥,留下的是單位土地產量更高的企業或部門,這些高端企業在占用土地為自己沉淀獲益的同時,也讓城市的先進性得到充分的保留。

外遷對周邊城市也是好事。東莞也好,惠州也好,都被帶動了共同發展,形成一個配套的城市部落。

但「房價淘汰」的觀點常常讓百姓生氣。

沒有辦法,也許其他城市還可以被寬鬆對待,深圳從改革開放起就是市場經濟的先鋒隊,也必須保持先鋒隊的角色。市場經濟是很勢力的,不帶任何情面。


深圳房價是獨特的還是具示範性的


深圳的房價波動與高漲,幾乎和中國的房價曲線同步,深圳房價的上漲主要在2006、2010、2016,它其實是有示範效應的。

但大家更願意承認它的獨特性,而不是示範性(不然更多的城市都買不起房咯)。

而獨特性也確實根深蒂固。

深圳是金融公司密度最高的城市。這裡建立了全國第一個證券交易所,擁有最多的私募公司,上市公司林立。而往外一圈就是與金融有關聯的公司、比如律師事務所、審計公司。

這些企業大多創新能力強,又有威震四方的業務支撐力。所以,只要沒有大的金融危機,深圳的房價就得往上漲,因為最好的行業和最好的人才都湧向這裡。


深圳會不會空心化


香港現在只靠金融業和房地產為殼,使它成為了一個空心化的城市。

近期也傳出了香港商鋪和住宅價格一直在下跌的信息,李嘉誠也說目前的香港樓市是1996年以來最差的。深圳的猛漲也有追平香港之勢,但居高的泡沫價讓人不禁擔心,深圳會不會也步上香港後塵?

其實不一樣。

如果用舊思維來看,工廠數量的多少決定是否空心,那深圳確實危險。但以新思維來看,深圳有全國最強的醫療機械公司,有最先進的機器人公司,有市值最高的互聯網公司,有技術最過硬的晶片公司……許許多多中國最偉大的企業全都在深圳。

相比,房地產反而顯得不重要了。

這是和香港的不同。

這也是為什麼我們常覺得中國有三個城市的房價是沒有天花板的——北京是世界上最重要的國家的首都、上海這個老牌城市正在逐步走向年輕、而深圳的產業能力發揮到了極致。

填海造陸能解決深圳用地緊張問題嗎

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深圳的房價

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十年內深圳是否有可能

成為全球房價第一高的城市

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