前7大城市房價波動將停滯,但這絕不是拐點 | 吳曉波影片




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文/巴九靈(微信公眾號:吳曉波頻道)

城市吸引力和房價

有直接關係嗎?

G20後,來杭州買房的上海人

怎麼打敗了溫州炒房團?

杭州今年房價的上漲和停滯

背後都是什麼原因?

11月杭州樓市調控進一步加嚴

成為全國第二嚴限購

對明年房價有什麼影響?

這次拍攝

吳老師請來德科地產頻道主編劉德科

一起討論杭州的房產

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現在的房價到拐點了嗎

未來三五年怎麼走


未來一段時間內,杭州,包括其他中國前七大城市房價波動基本將會停滯,且這個是真實數據。

但和拐點無關。

主要還是因為政府的價格管制。中國房產,信貸政策在政府手上,土地供給在政府手上,各種戶籍管制在政府手上。許多自由派的經濟學家,也都認為自由主義的經濟理論在中國的房地產市場裡是完全失效的。

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但是在房價管制的過程中,容易過頭,一過就打壓,一打壓就需要救市。所以基本就處於不在救市就在打壓的狀況。

未來三五年,杭州的房價走勢會如何?

這一輪猛漲,杭州其實剛剛漲了20%多就因為行政管制停止了,加上剛才所說的城市架構的進步以及電子商務的進一步發展,在政策放開自由生長的情況下,杭州的房價走勢一定是向上的。


2016年房價飆升

是不是泡沫


這次杭州房價短期內漲了近30%的主要有兩個原因:

二線城市全線上漲杭州只是跟漲,並不是漲得最厲害的;

G20期間,央視強勢轟炸了7天畫面刺激比房產專家的經濟分析更直接有效。於是杭州不再是浙江人的杭州,而是全國的杭州。

為什麼說它已經是全國人民的杭州?

外地人買房簽約占比30%左右;

來杭州買房的人,上海占5%左右,已經與溫州持平,打破了前幾年杭州房子除了杭州人,幾乎被溫州人壟斷的局面。

*這裡的溫州其實是一個泛指,包括義烏、台州等熱衷於來杭州買房的浙中南地區。

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這一輪的買房熱潮對房地產市場並不會起到破壞性的作用。房價是不是泡沫主要看空房率,這些北上廣深的人買房後,無論是作為住宅還是商鋪,都會盡快出租以收租金作為回報,所以都住了人。一個城市如果房子裡都沒人住,房價才危險。


杭州的房價

有兩個奇葩時間點


1998年,中國第一個房價瘋狂上漲的城市,不是北上廣深,而是杭州。

2010年,阿里巴巴和移動互聯網的崛起使杭州成為了世界矚目的電子商務之都,人口淨流入穩中有升,在其他城市的房價上漲時,杭州本該領漲卻反而進入了地產低潮。

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其實這兩個反常的奇葩時間點,都與溫州人有著直接關係。

改革開放之後,聰明的溫州人靠勤勞和投機,積累了龐大的民間資金。但溫州交通不便、教育落後,不是一個好的大工業製造基地,所以1998年城鎮化發展後,溫州的資金就溢出到省城杭州,這群天生的生意人是第一批意識到不動產將成為城鎮化發展重要福利的人。

溫州炒房團也是從那時起,變成了一個現象級名詞。

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2010,溫州民間借貸危機發生,他們不僅不再來杭州買房,還大量拋售彌補資金空缺。這樣一進一出造成了需求的巨大空缺,房價下降。

2010杭州房價處於低谷的另一原因是十八大反腐。

杭州作為省會城市,一直有著巨大吸附力,除了有錢的個體戶,基層幹部也熱衷於來杭州買房。浙江省內,只要經濟稍微發達的縣市,科級幹部寧願不在自己的城市買房,也要想辦法在杭州買房,買了房在圈子裡才有面子。十八大反腐之後,這種觀念和風氣有所改變。


上海從2000年開始

拉大與杭州的房價距離


2000年,上海和杭州市中心的房價大約都在3000-5000/平方。16年過去了,房價超過10萬/平方的樓盤,上海至少有30個,而杭州幾乎沒有。

杭州在G20之後已被稱為1.5線城市,但別說北上深,二線城市裡,廈門、南京的房價也是遠超杭州的。

南京房價比杭州高的一個非常重要的原因就是城市交通架構。

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南京的地鐵有300公里,杭州只有90公里,導致很多城市擴張是無效的,因為交通非常不便。但G20確實推動了基礎設施。好消息是接踵而至的2022年亞運會,為400公里的地鐵建設設定了一個有效的倒計時。


未來中國房價

還是大城市中心論嗎


新加坡的年輕人,畢業後平均年薪5萬新幣,買套房大約70萬新幣,假設年薪不變,不吃不喝14年可以全款買房。

香港年輕人的大約數據是:年薪20萬港幣、買房400萬港幣、不吃不喝20年付清。

但北京上海的年輕人,需要40年或者更久。

不同的是,新加坡是一個城市國家,香港也是一個地區城市,他們的財政相對獨立,人口也沒有劇烈波動。而北上廣等城市只有戶籍制約。

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有好的城市資源與城市感觀,一定會吸引更多可以自由遷徙的人,一個城市的吸附力越強,房價就會越高。所以大城市中心論依然會維持很久。

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