【提醒】房產證上寫了你名字,房子也未必是你的!

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作者:李春香

  房子,可能是一般老百姓最值錢的財產了,而夫妻一起買的房子是夫妻共同所有,已經是「天下人都知道」的常識。

  可是,如果夫妻雙方買房的時候就約定房子歸一方所有,離婚時另一方可以反悔嗎?

婚內「分房」

2010年12月小麗與小浩登記結婚。雙方婚姻存續期間購買了北京市朝陽區一小區409號房屋,並於2011年登記為小浩與小麗共同共有。

買了房子,夫妻倆還簽了一個《婚內協議書》,約定不論是在婚姻存續期間或離婚,房子都歸小麗所有,銀行貸款也由小麗來還。但這個協議簽了之後,夫妻倆並沒有辦理產權變更登記。

但不久前,小麗小浩的婚姻卻走到了盡頭,不僅如此,兩人還因為房子產生了糾紛。小麗起訴到法院,一方面請求法院判決她和小浩離婚,另一方面要求判決兩人買的房屋歸自己所有。

眼見要離婚,小浩開始反悔,他認為《婚內協議書》是不得已簽署的;而且,這一婚內協議是他就夫妻共有房產對小麗的贈與,根據婚姻法司法解釋的規定,在房屋產權轉移登記之前他有權撤銷贈與。因此,小浩請求法院依法分割夫妻共同財產,取得409號房屋的所有權,按40%比例給付小麗折價款。

一錘定音

法院經審理認為,小浩和小麗在婚後發生矛盾,不能溝通與諒解,夫妻感情確實已破裂,因此判決準許他們離婚。

對於房產,法院查明,409號房屋由小麗與小浩婚後共同出資購置,登記為共同共有。雙方自願簽署《婚內協議書》,明確約定409號房屋歸小麗所有,這些內容都是由小浩起草填寫的,小浩對協議約定及執行後果應該是知道的。因此,該協議對雙方具有法律約束力。

兩人的《婚內協議書》是雙方對婚姻期間所得夫妻共同財產進行的約定,而不是一方將個人房產給予另一方的單純贈與行為,雙方簽訂協議之後房產所有權歸小麗所有,小浩不享有房產贈與撤銷權。小麗要求確認409號房屋歸其所有,剩餘貸款由其償還符合法律規定,應予支持。據此法院判決409號房屋歸小麗所有。

法官解析

現實中,離婚夫妻因為房屋、汽車等財產發生爭議比較普遍,大多是夫妻倆約定將一方個人所有的房產贈與另一方,但沒有辦理房產過戶手續,後雙方感情破裂起訴離婚,贈與房產的一方反悔主張撤銷贈與,另一方主張繼續履行贈與合同。

對這類爭議,應該受《婚姻法解釋三》第六條的約束,在房產辦理過戶手續之前贈與方可撤銷贈與,受贈方無法依據雙方簽訂的協議獲得房屋的所有權。

但是,對於小浩、小麗夫妻的爭議卻不能適用這一規定。因為409號房屋是小浩與小麗婚姻期間購買的房產,登記在雙方名下,並非小浩一方的個人財產,而是屬於小麗與小浩的夫妻共同財產。雙方簽訂的《婚內協議書》對409號房屋的權屬進行約定,屬於「夫妻財產約定」,而非「夫妻房產贈與」,小浩不享有《婚姻法解釋三》第六條規定的撤銷贈與權。

根據大陸《婚姻法》第十九條的規定,夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。由此看,夫妻財產約定,只要是雙方的真實意思表示,不違反法律法規的強制性規定,亦不損害社會公共利益和第三人權益,即應認定為有效。即使沒有辦理物權轉移登記,也不影響一方依據協議約定取得財產的所有權。

因此,盡管雙方沒有辦理房產過戶變更手續,但雙方依然受該協議的約束,小麗在離婚訴訟中依據《婚內協議書》約定取得409號房屋的所有權。

問題來了:

結婚買房,房產證上寫誰的名字?

只寫他,她也出了錢,萬一之後鬧糾紛,怎麼弄?

小夫妻,倆名字都寫上,是不是讓人覺得這還沒怎麼著,就彼此不信任了?

這結婚買房,房產證上有沒有你的名字真的有那麼重要嗎?

請看以下案例。

大場景當房產證上只有一個人的名字時

情景1:他結婚前全款買了套房,這房子是他的?  答案:必須的!  解答:根據新《婚姻法》規定,他婚前全款買的房屬於他的婚前個人財產,結婚後也不會自動轉化為夫妻共同財產。所以,萬一他結婚了,夫妻感情不和出現離婚,這套房子也仍屬於他一個人。情景2:結婚前,他貸款買了套房。這房子還是他的?  答案:那可不一定。  解答:根據《婚姻法》司法解釋(三)第十條:「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款並在銀行貸款,婚後用夫妻共同財產還貸,不動產登記於首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。」  咱通俗點說就是,結婚前他買了房,房產證上寫的是他一個人的名字。結婚後,他和她一起生活,賺的錢擱一起吃吃喝喝用用加還貸。如果有一天,倆人掰了,這房子怎麼分,倆人可以自己商量。  不能達成協議的,人民法院可以判決這房子歸他,還沒還完的那些貸款就成了他的個人債務。倆人結婚後共同還貸的錢還有房子相應的增值,根據《婚姻法》相關規定,離婚時由他對她進行補償。情景3:婚後他爸媽全款買了套房,登記在了他名下。這房子肯定是他的?  答案:是的。  解答:根據《婚姻法》司法解釋(三)第七條,婚後由一方父母出資為子女購買的房子,產權登記在出資人子女名下的,可按照《婚姻法》相關規定,視為只對自己子女一方的贈與。也就是說,這房子還是他的哦!離婚時,另一方無權要求分割,怎麼說,就是連牆角都分不到。

大場景房產證上寫著兩人的名字

情景1:這房子是他全款買的,這房子歸他倆?  答案:不一定!  解答:「舉個栗子」,大牛和小妞在結婚後全款買了套房子,房產證上寫了兩個人的名。但一旦他倆因離婚鬧上法庭,如果說小妞沒有證據能證明她買這房子時出了錢 ,這房產證上就算是有她的名字也是白搭的。在財產分割時,法官仍能判這房子歸大牛。情景2:倆人一起貸款買的房子,是他倆的?  答案:是的。  解答:如果這房子是他婚前貸款買的,婚後又加上了她的名字,那婚後這房子增值的部分和共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應當視為共同財產。 如果這房子是倆人結婚後湊了首付,一起貸款買的,那自然也是共同財產,歸倆人了。情景3:這房子是他父母出錢買的,但寫了他倆的名字,這房子是他倆的?  答案:如果沒有「借條」,這房子就是他倆的。  解答:如果這個情景是真的,那麼這房子將被認定為他倆的共有財產。如無「借條」等其他證據,父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人的,歸雙方共有,即便是他倆鬧離婚,父母也無權索回出資錢款。

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本期編輯:崔鵬、蔣波

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