泡沫不是不破,只是時候未到!沒買過單的國家,一個都跑不了!

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作者:付鵬,旅居倫敦期間先後任職於國際知名金融機構和對沖基金,回國後管理著自己的海外對沖基金。本文為作者個人觀點,不代表華爾街見聞立場。

本文語音版已經在見聞APP《付鵬說》更新。

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2008年的次貸危機懲罰了美國的過度貪婪,不破不立美國的金融杠桿、債務以及蘊藏在房地產和金融系統裡的風險,已經通過數年的時間化解消化,但其他的國家學會了經驗教訓了麼?

呵呵,當然是沒有,次貸危機之後真正出清的也只有風暴核心的那幾個國家。而強大外溢的效應使得金融危機後,這場全球貨幣盛宴極大程度的刺激著全球其他國家瘋狂的增加著債務和杠桿,那些當年沒有受到到太大影響的風暴外圍的國家很顯然這方面不足夠深刻。

時隔10年了,那些還經過過次貸危機還活著的人都已經漸漸的老去,新生軍記憶中的房地產泡沫,已經逐步的只變成了書本上停留的文字。

現在,這些問題不是不報,只是時候未到而已,但沒有痛自然就不會痛定思痛,反而泡沫做的更大,或許未來2-3年之內這些當年風暴外圍的國家一定會重演美國版次貸危機的情況,雖然這可能對於全球金融體系的影響肯定不像美國那麼大,但對本國的衝擊不會小,不破不立方能完成這輪十餘年的全球再平衡的調整。

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一條最願意看到和不願意看到的新聞:加拿大版「次貸危機」爆發?樓市泡沫下最大房貸公司崩盤

當然媒體可能會寫的煽動一些,但對於親身經歷過08年次貸危機的人而言,home capital的情況很快讓我想起英國的一家大的金融機構——NorthRock 北巖銀行,可以說是當年金融危機中英國很重要的一個循環點,遭遇被擠兌、之後引發金融體系風險的一家金融機構。

對於這些銀行或非銀機構來說,本質上最重要的就是資產負債表。房貸呢就相當於它的資產,而吸收的大量的儲蓄和存款,包括拆借回來的錢都算作負債端。

資產端和負債端中間權益和資產的關係就是金融機構風控的主要條件。北巖銀行當時的存款和貸款之間大概接近是1:4的關係,也就是說負債端(吸收的儲蓄)100元的話,資產端(放出去的房貸)大概是324元。北巖當時除了大倫敦地區做的風聲鵲起,那時候流行的一句話是:「如果你房貸辦不下來,可以去北巖銀行試一試」。

資產端惡化(造假和違規的操作、房貸的低質被暴露出來),面臨著資產端流動性大幅度下降、壞帳率上升、還貸人受到收入的影響斷貸的比例開始上升; 而另一端,很多儲戶對北巖銀行失去了信心,產生了不信任,股價開始逐步下跌,金融機構的失血開始形成典型的負正反饋的機制:股價越跌、市值越小、杠桿越高。

最終結果開始轉移到現實生活中,開始發生擠兌,越是擠兌,存款帳戶資金大規模流出,而資產端無法快速變現,會發現杠桿越來越高,最終就就了流動性危機,再傳導到股價上,股價再反過來影響流動性……

Home Capital之所以受到關注,是因為它的邏輯和北巖的情況是一模一樣的,

問題就在於這些國家的收入、經濟情況、利率水平、債務成本,這些變量會在什麼時候同時發酵,另外一頭就是負債的來源,這些多重變量都在影響著所謂的金融體系的穩定。

如上圖,加拿大居民債務/GDP=101%,加拿大居民負債創紀錄,加拿大居民債務已經超過了其自身的GDP總量。

房價持續上漲、與收入脫鉤、人們越來越相信房價不會下跌、住房負擔能力理論上來說越來越差、人們還是不斷增加杠桿加入到買房大軍中,外來資金極速增加繼續炒高房價、金融體系的監管及央行不斷警告但市場並不買單,發放住房貸款發生違規情況,低收入和無收入者也能獲得貸款,這些都不是很好的現象。當零零星星看到這些現象的時候,都會想起06年和07年的瘋狂。

Home capital出事之後,加拿大其他幾家公司出現了連鎖性反應,這也和當年次貸危機的情況非常像,市場質疑的聲音、流動性快速收緊、傳導……

加拿大不會是最後一個,連鎖性的反應會陸陸續續體現,越來越多的對沖基金也在做一個選擇:過去一年中針對澳洲、紐西蘭的房地產在做空……

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2016年Jonathan Teppe與澳對沖基金Bronte Capital的首席投資官John Hempton一起,對澳大利亞房地產市場進行調研。同時香港N家對沖基金大舉布局做空澳洲的四大銀行,我也隨後親赴澳洲,拜訪了澳洲的金融審慎監管局,並且暗訪了一些房地產市場的情況,看到了觸目驚心的一幕:

澳大利亞審慎監管局(Australian Prudential Regulation Authority)和澳大利亞儲備銀行(央行)早早的就開始給各大銀行施壓,要求銀行收緊對國外投資者貸款政策,同時提醒各大銀行投資者貸款風險問題,尤其是收入來源於海外的投資者。

一個親身的調研成了網上流行的著名笑話:出門唐人街左轉第三家(暗喻:中介機構幫助你偽造海外收入證明);當時記得回來後和多家基金經理交流的時候講起這笑話的時候,大家多少還有些不太敢相信;銀行發放貸款以及保險公司投保的審核標準非常低,信用風險漏洞巨大。許多抵押貸款經紀人、銀行貸款員並不關心貸款者是否有償付能力,貸款者很容易就能取得非常高的貸款購房杠桿,唯一需要的也許只是兩張薪水單,貸款者資料核實的工作是外包給印度的呼叫中心完成。

事實上呢?之後《澳大利亞金融評論報》報導稱,澳新銀行和西太平洋銀行都表示,他們發現曾批准了數百例中國人使用虛假收入證明在澳洲申請住房貸款,而這主要是在中介的幫助下完成的。

盡管澳洲的稅務局審查體系算是完善的了,為了獲得貸款,澳洲人也是豁出去了,瑞銀(UBS)的一份調查報告顯示,盡管澳洲銀行已經實施了更加嚴格的借貸標準,然而,過去兩年裡申請到按揭貸款的澳洲人,「貸款欺詐」的問題依然盛行。

2016年使用貸款經紀人,申請上陳述不實的受訪者有41%表示他們是根據經紀人的建議這麼做的(相比通過銀行管道的比例為13%),有將近1/3的澳洲房貸持有者在申請貸款時說謊,也許不排除有些房貸申請者即使在匿名調查中也沒有說出實話。事實上,這份數據還未包括海外人士的購房申請,如果加上去的話,相信這一比例可能更高。

來看看Jonathan Teppe與ohn Hempton一起調研後接受採訪的內容:

「澳大利亞房產可以價值重估,把房屋價值上漲的部分計成存款,用以申請新的房屋貸款,有一個投資者1年之內做了20次價值重估。」

「一個從埃及移民到澳大利亞的優步司機,1995年花費9萬澳元買了一處房產,現在住在一套150萬澳元的房子裡,同時用抵押貸款購買了5套房產,並幫她女兒抵押購買了雪梨一套價值220萬澳元的房產。」

在一個中產階層的社區,家庭平均年收入約為8萬澳元,但房產可以被拍賣到127.5萬澳元,房價收入比達到15倍;

在一個小咖啡館裡,12個競價者在對一套房產瘋狂競拍;澳大利亞天空新聞電視台一個周末竟然播報了30多起房產拍賣會。

澳大利亞房地產市場中,40%的新增房屋抵押貸款,是無需付首付的房屋抵押貸款。其中,以投資為目的的購房者中,60%選擇了無首付的貸款,以自住為目的的購房者中,有30%選擇了無需首付的貸款。

澳大利亞有180萬人在稅務辦公室(ATO)登記有房產投資,其中三分之二的人申報了房租虧損,也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的房租價格增速,已經降至21年的低點,目前低於1%。

澳洲央行的警告發出之後,澳洲四大銀行西太平洋銀行(Westpac)、英聯邦銀行(Commenwealth Bank of Austrilia)、澳新銀行(ANZ)和澳大利亞國民銀行(National Australia Bank)幾乎同時收緊了放貸。ARPA要求每年銀行的投資房貸款增長比率不得超過10%,與此同時,維多利亞州政府規定,從今年7月1日起,將外國投資者購買公寓的印花稅稅率從3%上調至7%。。。

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看到這些。。。其實加拿大也都已經演繹了一模一樣的一遍,現在加拿大的多米諾骨牌開始出現了倒塌。

澳洲總理特恩布爾今日警告說,澳洲的債務已堆積成山,除非聯邦政府能夠控制預算,否則未來幾代人都將不得不肩負還債的重擔。據澳新社消息,周四,特恩布爾告訴ABC電台:「這將意味著,(未來)政府不得不減少服務,或者是增加稅收,或者是兩者兼用。」

特恩布爾說,我們不能繼續過超出我們能力範圍的生活,把更大的如山般的巨額債務,留給我們的子孫後代,如果未來澳大利亞大型銀行遭遇流動性危機將需要大量的資本來應對現金流危機,如果沒有外部資本幫助,他們將將會有人出現類似次貸危機時候的情況。

紐西蘭自然也是一樣的,甚至是更甚一出:

澳新銀行CEO:房價和紐元,邏輯告訴我們泡沫這件事情終將是不可持續;

奧克蘭的狂熱:房地產泡沫的故事永遠都一樣;

沒買過單的國家,一個都不會少!沒經歷過泡沫的人,永遠不會懂得貪婪和風險這四個字是怎麼寫的。


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