突發!定向加息來了,這類房子或大跌!

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來源:劉曉博(liuxb929)、Wind資訊(windzxsh)整理自人民日報、上海證券報、樓市參考、櫻桃小房子(cherryhouse2017)等

4月28日晚上8點多,新京報在其官網發布了一條重要新聞:

記者從銀行和中介處獲悉,北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起,部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率,二套房則在基準利率基礎上上浮20%。

知名財經評論員劉曉博認為,這條消息意味著:央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。

所謂「定向加息」,有兩重含義:

第一,由於各城市樓市情況不同,所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市,將受命針對樓市加息;

第二,同一個城市,針對不同檔次的購房者,也將實施不同的利率。

劉曉博曾在專欄裡提醒大家,央行可能正式啟動加息周期。而央行在貨幣市場上收緊流動性,抬升貨幣市場利率的做法,從2016年末就已經開始。這主要是為了維護人民幣匯率穩定。

目前CPI不高,一季度平均只有1.4%,所以暫時看不到全面加息的可能性。但你不要忘記,央行有定向加息的選項。此前在逆回購、中期借貸便利上提高利率,就是一種定向加息。這次北京的樓市新政,很顯然也是一種定向加息。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率,未來極有可能在全國推廣。

定向加息之後,享受不同檔次利率的購房者,其利息支出將差距巨大。比如同樣貸款300萬元,時間為20年,採用等額本息還款方式:

1、如果享受貸款利率85折優惠,則月還款為18441元,累計總還款442.6萬元;

2、如果按照貸款利率基準利率,則月還款為19633元,累計總還款為471.2萬元;

3、如果按照貸款利率上浮20%,則月還款為21286元,累計總還款為510.9萬元。

最低和最高的月供差距達到2845元,總還款差距達到68.3萬元。可見「定向加息」對於樓市的殺傷力極大。這種做法,很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。

春節以來,北京出台了一系列令人眼花繚亂的調控措施,很多做法頗具殺傷力。比如「處女貸」、「離婚貸」、「學區房新政」,增加土地供應等。

北京的狠招疊出,顯示了中央政府對抑制資產泡沫、防范金融風險的堅定決心。前兩天,中央政·治局剛剛就金融問題舉行了專題學習,透露了金融治亂的底牌。南京甚至開始動用公安,來對付囂張的炒房者。

對於樓市,仍然維持之前看法:長線看好有人口增量的、高級別城市的優質住宅;但短線(2到3年)樓市需要入冬,這將是剛需購房者選房的一段黃金時光,是高杠桿炒房者的難熬歲月。

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高層透露樓市調控還有大招,券商罕見集體預示本輪房價見頂

3月份以來,舉國上下樓市調控加碼,而今防范房地產泡沫監管風暴可能將再度升級。

最近,中央政·治局會議指出,要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制;發改委副主任寧吉喆隨後稱,一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在,一旦放鬆調控還會反彈。高層傳達的一系列信號表明:房地產調控還有狠招。

關於房地產的未來走勢,過去總是各方看法不一,但是最近卻有多家知名券商罕見集體發聲,稱本輪房價或短期見頂。方正證券任澤平稱,預計這一輪房價上漲接近尾聲。

而此前,中泰證券李迅雷和海通證券薑超攜手警示房地產風險。

任澤平在最新研報中指出,熱點城市限購限貸加碼升級,銀監會要求嚴禁房貸違規流入房地產領域,預計這一輪房價上漲接近尾聲,可能調整到2018年上半年。

房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融,長期人口向大都市圈流入趨勢不變,中期大都市圈土地供給不理想,短期金融收緊,因此未來房地產調整主要是短周期調整。

李迅雷指出,中國樓市的火熱已持續了十多年,現在依舊是各路資金的寵兒。然而,美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們,沒有只漲不跌的市場。

1993年起這輪美國房地產牛市中,房地產開發投資增速的高點發生在2000年,但房價下跌則發生在2006年,說明房價滯後投資增速的拐點六年才開始下跌。

他稱,房價上漲從本質而言就是人口現象。根據人社部對500個村的農村勞力力轉移就業監測數據,今年一季度在外務工的人數為27.9萬人,同比減少2.1%。這應該是中國自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長,而中國流動人口的減少則發生在2015年。

人口老齡化和人口流動負增長雖然等對房價存在抑製作用的因素未能充分顯示作用,但這是一個時滯現象,這些都印證了房價不會繼續上漲。

薑超在最新研報中表示,2016年的政策以穩增長為主,加杠桿放貨幣,推動房價上漲,但也導致了匯率貶值。而2017年受到去全球化的約束,以及防范金融風險的考慮,去杠桿收貨幣,房價必然會下跌,同時也有助於匯率穩定。

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